Alla base della legislazione italiana, sulla costruzione e ristrutturazione di edifici, si ha il Testo Unico sull’Edilizia D.P.R. 380/2001 (T.U.E.), attraverso il quale lo Stato detta le linee guida generali. Sono poi le leggi regionali e i regolamenti edilizi comunali ad entrare maggiormente nel dettaglio.
Partiamo dalle definizioni; citando l’art.6 del T.U.E., si identificano due macrocategorie di intervento: le opere di manutenzione ordinaria e quelle di manutenzione straordinaria. La manutenzione ordinaria consiste negli «interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti», mentre la manutenzione straordinaria «riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico».
Le opere di manutenzione ordinaria, vista l’abolizione della CIL (Comunicazione Inizio Lavori), non necessitano quindi di alcun titolo autorizzativo e sono racchiuse all’interno del Glossario Edilizia Libera.
Nel caso in cui la tipologia di intervento da realizzare non sia racchiusa all’interno del suddetto glossario, è necessario procedere con la presentazione della pratica edilizia più idonea. In Italia, le pratiche edilizie si racchiudono in Permesso di Costruire (PdC), SCIA, CILA. Di seguito andremo a descrivere i criteri per i quali si ritiene necessaria la presentazione di tale pratica.
Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA)
La CILA, o Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è regolata dall’art.6 bis del D.P.R. 380/2001 e dall’art.3 del D.lgs. 222/2016. Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia) territorialmente competente.
Le opere segnalate tramite CILA potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie “leggere”. Gli interventi non devono riguardare: la modifica della volumetria complessiva dell’edificio, la variazione di destinazione d’uso e infine interventi sulle parti strutturali dell’edificio. I “lavori” appartenenti a questa categoria sono numerosi. Di seguito alcuni esempi:
- nuova distribuzione interna, cioè la tipica “ristrutturazione” di appartamenti con la creazione o la modifica degli ambienti;
- frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari;
- rifacimento degli impianti (elettrico, idrico, riscaldamento, ecc).
La mancata presentazione della pratica al Comune prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria di € 1.000,00. Tale sanzione è ridotta a € 333,00 se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione (CILA tardiva).
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) sostituisce la CILA quando l’intervento riguarda opere che vanno a modificare degli elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai ecc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (Ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali).
Alcune delle opere che possono essere presentate mediante SCIA sono:
- apertura e chiusura di fori porta e finestre su parti strutturali esterne e interne;
- costruzione di scale interne o esterne;
- sostituzione e rifacimenti di tetti e solai;
- costruzione di balconi e terrazzi.
La mancata presentazione della pratica al Comune, presentando quindi una SCIA in sanatoria prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria da € 516,00 fino a € 5.164,00. Tale sanzione però è ridotta a € 516,00 se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione (SCIA tardiva).
Permesso di costruire (PdC):
Il terzo strumento riguarda il Permesso Di Costruire. Quest’ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante. In base all’art. 10 del Testo Unico dell’Edilizia, sono subordinati al Permesso di costruire gli interventi «che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti».
Chi ha il diritto a richiedere tale permesso è il proprietario dell’immobile e in tale autorizzazione viene indicato il periodo di inizio e fine dei lavori.
